新華社北京8月28日電 題：房地產(chǎn)相關(guān)融資管理辦法落地，帶來哪些新變化

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新華社記者張千千、李延霞

國(guó)家金融監(jiān)督管理總局8月28日對(duì)外發(fā)布多項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)融資管理辦法，明確了商品住房開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)地產(chǎn)貸款、城市更新項(xiàng)目貸款、房地產(chǎn)信托等方面管理要求。

據(jù)了解，相關(guān)管理辦法與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭印發(fā)的《關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知》、中國(guó)人民銀行牽頭印發(fā)的《關(guān)于改革完善房地產(chǎn)信貸管理 推動(dòng)加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見》有序銜接，形成適配房地產(chǎn)發(fā)展新模式的融資制度。

為滿足商品住房開發(fā)項(xiàng)目合理融資需求，《商品住房開發(fā)貸款管理辦法（試行）》指導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，以項(xiàng)目為中心，采取主辦銀行模式。同時(shí)，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)合理區(qū)分房企集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，貸款審批更加側(cè)重于項(xiàng)目本身，項(xiàng)目單獨(dú)建賬核算，資金獨(dú)立運(yùn)作、封閉管理，有效防范項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)和信貸風(fēng)險(xiǎn)。

“為與銷售制度中預(yù)售、現(xiàn)售項(xiàng)目的建設(shè)銷售周期相匹配，辦法設(shè)置了差異化的貸款期限要求，適度拉長(zhǎng)現(xiàn)售項(xiàng)目貸款期限。”金融監(jiān)管總局有關(guān)司局負(fù)責(zé)人介紹，調(diào)整后預(yù)售項(xiàng)目貸款期限原則上不超過3年，最長(zhǎng)不超過5年；現(xiàn)售項(xiàng)目原則上不超過5年，最長(zhǎng)不超過7年。

為更好支持個(gè)人住房需求，《個(gè)人住房貸款管理辦法（試行）》將預(yù)售商品房個(gè)人住房貸款發(fā)放時(shí)點(diǎn)從主體結(jié)構(gòu)封頂調(diào)整到竣工備案，并要求加強(qiáng)貸款全流程風(fēng)險(xiǎn)管理，有利于從根本上保障購房人合法權(quán)益。

此辦法適當(dāng)優(yōu)化了收入償債比例上限要求，將收入償債比例中的所有債務(wù)支出與收入比例上限從55%提升到60%，并將貸款期限上限由30年延長(zhǎng)至40年，有助于合理提升購房人貸款能力，提供更多貸款方案供購房人選擇。

值得關(guān)注的是，為更好滿足改善性住房需求，降低房屋交易成本，辦法為二手房交易做出“帶押過戶”等便利性安排。也就是說，借款人購買存在未結(jié)清貸款相應(yīng)房產(chǎn)的，貸款人可為帶押過戶提供貸款服務(wù)，實(shí)現(xiàn)登記、貸款、放款、還款、尾款結(jié)算有效銜接。

為推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)貸款規(guī)范發(fā)展、支持商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健有序運(yùn)行，《商業(yè)地產(chǎn)貸款管理辦法（試行）》明確了商業(yè)地產(chǎn)貸款的定義范圍，引入了主辦銀行制、項(xiàng)目制和封閉管理，并要求銀行建立健全商業(yè)地產(chǎn)貸款管理機(jī)制，有效識(shí)別、評(píng)估、監(jiān)測(cè)、控制和緩釋風(fēng)險(xiǎn)，依法合規(guī)開展業(yè)務(wù)。

“考慮到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、購買和運(yùn)營(yíng)階段資金需求和還款來源存在差異，辦法將商業(yè)地產(chǎn)貸款分為開發(fā)、購買和運(yùn)營(yíng)三個(gè)階段。”金融監(jiān)管總局有關(guān)司局負(fù)責(zé)人表示，針對(duì)每個(gè)階段的融資特點(diǎn)，辦法分別從貸款用途、貸款期限、客戶和項(xiàng)目準(zhǔn)入、貸款管理等方面提出細(xì)化要求，更好適配商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的信貸需求。

圍繞支持城市更新，金融監(jiān)管總局會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的《城市更新項(xiàng)目貸款管理辦法（試行）》明確了金融機(jī)構(gòu)開展城市更新項(xiàng)目貸款業(yè)務(wù)的基本原則，細(xì)化了準(zhǔn)入條件、貸款用途、還款來源、資金管理等要求。

業(yè)內(nèi)人士分析，辦法指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)設(shè)立專門的“城市更新項(xiàng)目貸款”品種，合理確定貸款額度、期限、利率和擔(dān)保措施，有助于增強(qiáng)金融服務(wù)城市更新的精準(zhǔn)性、適配性和有效性。

當(dāng)前，信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，主要包括資產(chǎn)服務(wù)信托和資產(chǎn)管理信托。為促進(jìn)信托公司房地產(chǎn)領(lǐng)域信托業(yè)務(wù)有序健康發(fā)展，《信托公司開展房地產(chǎn)領(lǐng)域信托業(yè)務(wù)管理辦法（試行）》要求信托公司發(fā)揮特色優(yōu)勢(shì)、強(qiáng)化專業(yè)能力建設(shè)，提升信托服務(wù)的適配性、合規(guī)性和可持續(xù)性，對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目一視同仁，促進(jìn)形成適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的多元化金融服務(wù)渠道。

立足房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和未來發(fā)展方向，專家表示，相關(guān)辦法的發(fā)布實(shí)施，將指導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)化、法治化原則做好房地產(chǎn)金融服務(wù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售、運(yùn)營(yíng)等全周期金融支持，有效保障購房人合法權(quán)益，滿足房地產(chǎn)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。（完）